货币还是土地?房价的秘密明年见分晓

发布时间:2022年06月10日
       程凯经济学家范刚刚刚做了一个总结, 他说目前楼市流传的两种似是而非的说法是错误的, 一是有券商分析师认为现在的房价问题是钱太多造成的, 二是许多房地产开发商说土地太贵了。 “但实际上, 这两种观点都是站不住脚的。相对于需求, 我们的钱并不比过去多;另外, 很多房地产开发商说房价高是因为地价高, 而现在地价比过去高。
       房价。那我就问一个基本的问题, 各位做生意的人, 你们不是买地价了吗?如果没想到以后房子卖得更好, 你为什么要占领这片土地?”范钢的双重否定, 一是否认单方面的金钱原因, 二是否认地价太贵。不过, 我认为范钢不能否认一线城市的地太少。光大证券经济学家徐高刚刚引用的数据显示, “今年前11个月, 全国100个大中城市土地供应总量同比下降8%, 深圳四大一线城市土地供应总量同比下降27%, 降幅远高于全国平均水平。开发商为何抢地盘成为“地王”? “9.30”之前, 银行贷款、发债等资金成本也较低且充足;但更重要的原因是担心他们的房价看好一些热点城市的土地供应。如果没有土地, 房地产业务将如果他们不能把它打开, 那就意味着他们手里有一台生产机器, 干脆停止生产, 没有米饭做饭。
        “9.30”后, 地方政府升级房地产监管, 先重启限购限贷, 再严查房地产开发商和购房者的杠杆。从土地的杠杆开始, 也就是说, 从货币因素开始;同时, 在土地供应上, 延续了原有的措施, 土地供应更加谨慎, 因为怕拍卖的地王太多。我觉得在这样的情况下, 房价这么高到底是钱多还是土地供应太少的争论可能会在2017年得到解决。这里我们不能给出肯定的答案, 毕竟房地产牛市在先- 和2015-2016年的二线城市, 货币因素和土地因素都存在, 很难区分哪一个是最根本的原因。有意思的是, 9月27日, 就在今年“9月30日”房地产调控开始前, 我写了一篇文章《房地产泡沫到底有多大?在“地平线”栏中。 《背离远比你想象的大得多》引起了一些人的注意, 当时我拿来做对比。一个是海通证券的姜潮团队, 另一个是光大证券首席经济学家徐高。姜潮现在是海通证券首席经济学家, 当时他的团队给出了一个引人注目的结论,

“2016年可能是中国房地产市场的历史高峰。”这个结论的核心逻辑是人口峰值理论加杠杆限制“中国年轻人的数量已经达到顶峰。根据全球经验, 这意味着房地产销售和新开工出现拐点。因此, 2016年房地产销售的激增与来自中国的需求无关。从人口的角度来看, 却是金融和杠杆作用下的一种投机现象。
       2016年度居民拼命贷款买房, 月均按揭接近5000亿元, 购房杠杆率2倍以上, 抵押贷款/GDP比率已达到8.6%, 接近或超过美国2007年的历史峰值, 表明中国居民可能已经使用杠杆购房, 到了极限,

2016年将成为中国房地产市场的历史高峰。”当时许高的观点是, 房价上涨的根本动力不是货币而是土地, 而一线城市房价上涨的背后有坚实的基本面因素。 “由于我国首付比例高, 我国房地产市场的杠杆率仍远低于股市和债市。”它将打压房地产投资银行, 并在两三年内导致房地产市场供需失衡更加严重。因此, 每一轮的紧缩都为下一轮房价的报复性反弹埋下了种子。”上述两位券商经济学家表示, 他在今年“9.30”房地产调控升级之前就这么说了,

现在许高还在坚持自己的观点, “作为一种流动性很强的购买力, 没有理由认为它只会推高部分城市的房价。而绕过其他城市, 这一轮房价上涨不能普遍归咎于货币过度过剩。不是本轮房价上涨的主要原因。 “至于2017年的房地产调控政策, 徐高认为, 要因地制宜地设计政策。”对于房价上涨过快的一线和部分二线城市, 主要矛盾发生了变化。从去库存到补短板。大量土地供应将缓解房地产供应瓶颈, 底线将用于稳定房价。 “谁对谁错, 一线城市的房价是否已经在2016年出现了一个大高峰, 还是会在2017年继续上涨, 我们没有能力预测, 但2017年一个可以想象房地产市场的情况, 中国的货币杠杆将收紧,

一线城市的土地供应将难以放松, 因此, 在这种情况下, 2017年房价的真实走势将为我们揭开一个谜。金钱或土地是更重要的力量吗?